Il contenzioso in merito ai lavori derivanti dalla cd “superbonus” – ovvero dalla detrazione fiscale, estesa anche a soggetti che normalmente non possono beneficiare di tali detrazioni, dei lavori ristrutturazione straordinaria al 110% introdotta dall’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020 “Decreto Rilancio”- eventualmente derivante dalla scadenza del termine fissato al 31.12.2023 per l’esecuzione dei lavori, nasce da un equivoco di fondo ovvero la supposta gratuità.
Da tale equivoco sono derivate diverse azioni od omissioni che possono essere oggetto di contenzioso in vista della mancata proroga del termine.
In ragione di tale presupposto da un lato hanno partecipato all’acquisizione di commesse per la realizzazione di lavori di straordinaria manutenzione anche imprese non solide dal punto di vista economico/finanziario; dall’altro gli amministratori di condominio ed i privati hanno contrattualizzato le opere senza ricorrere ai normali presidi di tutela giuridica.
Al netto dei continui interventi del Legislatore, la scadenza del termine previsto per la fine dei lavori impone una seria analisi delle responsabilità in caso di inadempimenti.
Un primo profilo riguarda le imprese la scarsa solidità economico/finanziaria che hanno contrattualizzato lo sconto in fattura: il blocco del meccanismo della cessione dei crediti agli Istituti di Credito ha comportato per questi soggetti il consequenziale blocco dei lavori dal mese di giugno 2022. Proprio la scarsa liquidità non ha consentito alle imprese di anticipare le spese necessarie al completamento dell’opera. Sul punto occorre poi chiarire che, seppure oggetto di critica, le continue modifiche stabilite dal legislatore in questi tre anni, non rappresenterebbero una causa sopravvenuta che giustifica l’inadempimento almeno finché un Tribunale non le interpreti in tal senso.
Sotto altro profilo gli amministratori di condominio ed i proprietari di immobili costituenti condomini minimi non hanno provveduto ad istituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135, punto 4 c.c per le opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. Il fondo speciale, infatti, crea una riserva di denaro sufficiente a garantire al condominio di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni.
Le conseguenze di questi comportamenti in termini di responsabilità civile possono essere tracciate come segue:
- Le imprese che hanno superato il termine di consegna dell’opera sono responsabili nei confronti del committente per inadempimento o parziale inadempimento;
- Gli amministratori sono responsabili in termini di gestione professionale del condominio nei confronti dell’impresa e dei condomini per la mancata costituzione del fondo che inficia la validità della delibera;
- I condomini ed i proprietari di immobili sono responsabili personalmente nei confronti dei fornitori e dell’erario per le agevolazioni di cui hanno eventualmente già usufruito in caso di mancata esecuzione dell’opera.
- Inoltre, la filiera dei sub appaltatori e dei tecnici coinvolti nelle operazioni di ristrutturazione, ove non abbiano riscosso i propri crediti potranno agire direttamente nei confronti del condominio e solidalmente nei confronti dei singoli condomini ovvero nei confronti del condomino che risulta moroso rispetto alla costituzione.
Da qui al 31.12.2023 sarebbe necessario adottare misure correttive per evitare (o cercare di evitare se possibile) il contenzioso tra le quali 1) contrattare la modifica dei contratti di appalto nella parte in cui prevedono lo sconto in fattura con possibilità di accollo da parte dei proprietari delle opere strettamente necessarie a finire i lavori; 2) nel caso si opti per questa opzione adottare la delibera di costituzione del fondo per le opere residue; 3) eventualmente ove le prime due strade non siano percorribili, prevedere una modifica dei termini del contratto in punto di data di consegna e prevedere il cambio di regime delle detrazioni fiscali previste dal Legislatore a parte dall’1.01.2024.
Di seguito una breve intervista apparsa su Rai 3 – Marche
